Коротко о законе
Новый закон позволяет арестовывать имущество граждан, находящихся за пределами России, в качестве обеспечительной меры по административным делам, связанным с «правонарушениями против интересов РФ». Арест будут снимать только после исполнения судебного решения. В приоритете арестуются деньги на счетах, но при их недостаточности суд может наложить арест на другое имущество, включая квартиры. Закон вступает в силу 1 сентября 2026 года.
Кого может касаться закон
Формулировки в законе широкие, поэтому под меры может попасть любой уехавший россиянин, если против него начнётся административное дело по указанным статьям. Аресты можно применять ещё до окончательного решения суда по ходатайству, например, прокурора. Кроме ареста, закон может ограничить распоряжение имуществом — запретить сдачу в аренду и т.п. Речь не идёт о конфискации без решения суда.
Основные способы передать или продать недвижимость, находясь за границей
1) Дарение (переписать на родственника или доверенное лицо)
Часто используется дарение на близких родственников — это выгодно с налоговой точки зрения: при оформлении дарения между близкими родственниками налог обычно не взимается. К близким относятся родители, дети, супруги, внуки и т.д. При передаче недвижимости не близкому человеку одаряемый обязан будет заплатить НДФЛ (обычно 13% для резидентов; для нерезидентов — 30% от облагаемой базы).
Важно: даритель не может оформить дарение лично через доверенное лицо без наличия третьего участника — по правилам для совершения дарения обычно требуется, чтобы кто‑то нотариально удостоверил сделку и указал, кто получит жильё.
Оформление доверенности: консульство или местный нотариус
Есть два распространённых пути: оформить доверенность в российском консульстве за границей или у местного нотариуса с последующей легализацией/переводом. Доверенность в консульстве обычно удобнее для российских нотариусов, так как её можно проверить по базе. В странах, присоединившихся к Минской или Гаагской конвенции, порядок различается: иногда достаточно перевода, иногда нужен апостиль.
Также возможна электронная доверенность (включая КЭП) из числа предусмотренных правительственным экспериментом для ряда стран. Однако для удалённых сделок теперь требуется биометрия, и если вашей биометрии в системе нет, дистанционная подписание и регистрация могут быть затруднены.
Регистрация дарения в Росреестре
После нотариального оформления договор дарения подаётся в Росреестр. Как правило, нотариус направляет документы самостоятельно; новый собственник получает выписку из ЕГРН уже на следующий день после регистрации. Для сделки потребуются: паспорта сторон, выписка из ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности, справки об отсутствии задолженностей по ЖКХ и, при необходимости, согласие супруга.
Продажа квартиры из‑за границы
Продать квартиру дистанционно можно по доверенности. Налог зависит от способа получения недвижимости и срока владения: общий минимальный срок — 5 лет, но есть случаи сокращения до 3 лет (дарение от близких, наследство, приватизация и т.д.). При несоблюдении сроков НДФЛ исчисляется с прибыли; для лиц в статусе «иноагент» применяются повышенные ставки и особые правила (средства могут поступать на специальный рублёвый счёт).
Для продажи потребуются копии всех страниц паспорта продавца, оригиналы паспортов покупателя и доверенного лица, выписка из ЕГРН, доверенность, документы, подтверждающие право собственности, и дополнительные справки по требованию покупателя или банка (БТИ, справки об отсутствии зарегистрированных жильцов, справка из психоневрологического диспансера при необходимости).
Приём и перевод оплаты
Рекомендуется принимать средства на собственный российский банковский счёт. Если у продавца нет счёта, доверенное лицо может открыть счёт по доверенности. Популярные механизмы безопасности — банковский аккредитив и депозит нотариуса: деньги сохраняются у финансовой или нотариальной организации и переводятся продавцу только после требуемой выписки из ЕГРН.
Важно учитывать сложности с выводом средств из России (санкции, ограничения банков), поэтому заранее обсудите варианты с юристом и финансовым консультантом.
Прописка, приватизация и наследство
При продаже в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов; если вы там прописаны, потребуется отдельная доверенность и нотариальное заявление на выписку. Операции с недвижимостью возможны только при наличии права собственности (приватизировано). Если недвижимость переходит по наследству, основные действия (включая продажу) также можно совершать через доверенное лицо при наличии необходимых документов.
Риски и практические рекомендации
1) Оцените риск возможного административного преследования и ареста имущества до принятия решения о сделке. 2) Подготовьте документы заранее: выписки из ЕГРН, справки по коммуналкам, нотариальные согласия супругов. 3) Доверенность оформляйте через консульство или по надёжной форме с апостилем/переводом — чтобы в российских нотариальных конторах не возникло проблем с признанием документа. 4) Используйте безопасные способы расчёта — аккредитив или депозит нотариуса. 5) Проконсультируйтесь с юристом по налогам и по выводу средств.
Закон даёт время до 1 сентября 2026 года: стоит использовать его, чтобы проанализировать варианты, собрать документы и принять решение с учётом личной юридической и финансовой ситуации.
Если сомневаетесь, действуйте через доверенных специалистов — нотариуса, риелтора и юриста, которые помогут минимизировать риски и правильно оформить документы.
